Woon je in Nederland en bezit je een woning of ander vastgoed in het buitenland? Dan moet je dit in je Nederlandse belastingaangifte opgeven.
Ik kan de buitenlandse woning voor je verwerken in je aangifte inkomstenbelasting. Daarbij kijk ik naar de waarde van de woning, je eigendomspercentage, een eventuele hypotheek, de voordeligste berekening van het box 3-rendement en de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting.
Zo wordt de woning netjes aangegeven en wordt de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting goed verwerkt.
Wat ik voor je regel
Bij een buitenlandse woning kijk ik hoe de woning in box 3 moet worden verwerkt. Daarbij beoordeel en verwerk ik onder meer:
- welke waarde je in de Nederlandse aangifte moet gebruiken;
- welk gedeelte van de woning van jou is;
- of een bijbehorende hypotheek als schuld in box 3 kan worden opgenomen;
- of het fictieve of werkelijke rendement voor jou voordeliger is;
- welk belastingverdrag of welke andere regeling van toepassing is;
- welke vermindering ter voorkoming van dubbele belasting moet worden toegepast;
- welke gevolgen de woning kan hebben voor je toeslagen;
- of eerdere belastingaangiften moeten worden gecorrigeerd.
Je hoeft dus niet zelf uit te zoeken hoe je de woning moet opgeven. Ik beoordeel de fiscale behandeling en verwerk de woning, de schuld en de belastingvermindering in je aangifte.
Welke gegevens heb ik van je nodig?
Om de buitenlandse woning correct aan te geven, vraag ik meestal om:
- het adres, de postcode en het land waar de woning ligt;
- het soort vastgoed, bijvoorbeeld een woning, appartement, stuk grond of garage;
- de datum waarop je de woning hebt gekocht, geërfd of gekregen;
- jouw eigendomspercentage;
- de waarde van de woning op de relevante peildatum;
- hoe je tot de waarde bent gekomen;
- gegevens van een eventuele bijbehorende hypotheek of lening;
- informatie over verhuur en ontvangen huur;
- informatie over een eventuele verkoop.
Ontbreken bepaalde documenten? Dan kijk ik welke andere gegevens bruikbaar zijn om de aangifte voldoende te onderbouwen.
Hoe verwerk ik de woning in je aangifte?
Ik verwerk de buitenlandse woning in een aantal samenhangende stappen.
1. Ik verwerk de juiste waarde
Voor een buitenlandse woning gebruik je geen Nederlandse WOZ-waarde. Je geeft de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op.
Dat is de geschatte verkoopwaarde wanneer de woning vrij en onbewoond verkocht zou kunnen worden. Voor een buitenlandse tweede woning vraagt de Belastingdienst om de waarde op 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar.
Ik beoordeel welke peildatum voor jouw aangifte geldt. Om de waarde aannemelijk te maken, kun je bijvoorbeeld gebruikmaken van:
- verkoopprijzen van vergelijkbare woningen;
- een waardebepaling van een plaatselijke makelaar;
- lokale kadastrale of fiscale waarderingsdocumenten;
- de aankoopprijs en de prijsontwikkeling sinds de aankoop;
- een buitenlandse taxatie.
De lokale belastingwaarde is niet automatisch de waarde die je in Nederland moet aangeven. Deze kan wel onderdeel zijn van de onderbouwing.
2. Ik verwerk jouw eigendomspercentage
Ben je samen met je fiscale partner eigenaar? Dan beoordeel ik hoe jullie gezamenlijke box 3-grondslag het voordeligst tussen jullie kan worden verdeeld.
Ben je samen met iemand anders eigenaar, dan geef ik alleen jouw aandeel aan. Ben je bijvoorbeeld voor de helft eigenaar en is je zus of broer eigenaar van de andere helft, dan neem ik jouw helft van de waarde op in de aangifte. Hetzelfde geldt voor jouw aandeel in een bijbehorende hypotheek of lening.
Ik zorg ervoor dat de eigendomsverhouding, de waarde van de woning en de schuld op elkaar aansluiten.
3. Ik verwerk een eventuele hypotheek of lening
Heb je geld geleend voor de aankoop van de buitenlandse woning? Dan kan deze lening doorgaans als schuld in box 3 worden opgenomen.
De rente is niet aftrekbaar als hypotheekrente in box 1, omdat de buitenlandse woning niet je hoofdverblijf is. Bij een berekening op basis van het werkelijke rendement kan rente over een box 3-schuld wel van belang zijn.
Ik beoordeel of voldoende duidelijk is dat de lening bij de buitenlandse woning hoort. Daarbij zijn bijvoorbeeld de leningsovereenkomst, bankoverzichten en gegevens over betaalde rente belangrijk.
4. Ik verwerk de woning in box 3
Een buitenlandse tweede woning of vakantiewoning behoort tot je bezittingen in box 3. Dat geldt ook wanneer je de woning alleen zelf gebruikt, wanneer familieleden er verblijven of wanneer je de woning verhuurt. Bezittingen in Nederland én daarbuiten moeten in box 3 worden aangegeven.
Ook als je ondernemer bent, blijft een woning die je privé bezit privévermogen. Staat het vastgoed op de balans van je onderneming of is een BV eigenaar, dan gelden andere regels.
5. Ik verwerk de vermindering van dubbele belasting
De woning moet eerst in de Nederlandse aangifte worden opgenomen. Daarna beoordeel ik welk deel van de Nederlandse belasting aan het buitenlandse vastgoed is toe te rekenen.
In veel belastingverdragen is bepaald dat vastgoed mag worden belast in het land waar het ligt. Nederland verleent dan vermindering ter voorkoming van dubbele belasting.
We laten de woning dus niet uit de aangifte weg. De juiste route is:
- de woning aangeven;
- een eventuele bijbehorende schuld aangeven;
- de vragen over buitenlands inkomen en vermogen invullen;
- de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting toepassen.
Je moet soms in twee landen aangifte doen, maar door de vermindering wordt dubbele belasting voorkomen.
Betaal je in Nederland belasting over de buitenlandse woning?
De buitenlandse woning wordt meegenomen in je Nederlandse aangifte en in de berekening van box 3.
Daarna wordt de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting berekend. Als je recht hebt op deze vermindering, heft Nederland geen box 3-belasting over het rendement dat aan de buitenlandse woning is toe te rekenen.
Je kunt nog wel box 3-belasting betalen over ander vermogen, zoals:
- spaargeld;
- aandelen en beleggingen;
- cryptovaluta;
- overige bezittingen;
- een tweede woning in Nederland.
De buitenlandse woning kan daardoor wel invloed hebben op de totale berekening, terwijl de eraan toe te rekenen Nederlandse belasting vervolgens wordt verminderd.
Fictief of werkelijk rendement
Het box 3-inkomen kan worden berekend op basis van een fictief rendement. Ik kan ook je werkelijke rendement doorgeven. De Belastingdienst vergelijkt beide berekeningen en gebruikt de voordeligste uitkomst.
Bij het werkelijke rendement wordt gekeken naar de werkelijke inkomsten en waardeveranderingen van je volledige box 3-vermogen.
Bij een buitenlandse woning kunnen onder meer meetellen:
- ontvangen kale huur;
- de waardestijging of waardedaling van de woning;
- rente over een schuld die in box 3 valt;
- investeringen die bij de berekening van de waardestijging in mindering mogen worden gebracht.
Ik beoordeel welke gegevens nodig zijn en vergelijk of het doorgeven van het werkelijke rendement voor jou voordeliger is.
Ook bij een berekening op basis van het werkelijke rendement blijft de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting van toepassing. Het meenemen van huurinkomsten of een waardestijging betekent daardoor niet dat Nederland hierover per saldo box 3-belasting heft, voor zover je recht hebt op de vermindering.
Buitenlandse woning alleen voor eigen gebruik
Gebruik je de buitenlandse woning alleen zelf en verhuur je deze niet? Ook dan moet je de woning in box 3 aangeven.
Het ontbreken van huurinkomsten betekent niet dat het werkelijke rendement nihil is. Een waardestijging of waardedaling van een tweede woning kan bij de berekening van het werkelijke rendement meetellen.
Vanaf 2026 telt bij het werkelijke rendement ook een bijtelling voor het eigen gebruik van de woning mee. Daarmee is nog niet gezegd dat je hierover in Nederland belasting betaalt. Bij een buitenlandse woning verwerk ik na het bepalen van het rendement ook de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting.
Verhuur en huurinkomsten
Verhuur je de buitenlandse woning? Dan kan het land waar de woning ligt volgens zijn eigen regels belasting heffen over de huurinkomsten.
Bij de fictieve box 3-berekening worden de werkelijk ontvangen huurinkomsten niet afzonderlijk als inkomen belast. De woning wordt als bezitting in box 3 opgenomen.
Bij een berekening op basis van het werkelijke rendement kunnen de ontvangen kale huur en de waardeverandering van de woning wel meetellen.
Daarna pas ik de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting toe. Voor zover recht bestaat op deze vermindering, heft Nederland per saldo geen box 3-belasting over het rendement dat aan de buitenlandse woning is toe te rekenen.
Bied je naast de verhuur veel aanvullende diensten aan, bijvoorbeeld schoonmaak, ontbijt, receptie of andere hotelachtige dienstverlening? Dan kan de fiscale behandeling anders zijn. Ik beoordeel dan of de inkomsten nog in box 3 vallen of mogelijk in box 1 moeten worden aangegeven.
Gevolgen voor toeslagen
Een buitenlandse woning kan ook gevolgen hebben voor je toeslagen.
Voor de zorgtoeslag, huurtoeslag en het kindgebonden budget geldt een vermogensgrens. Is je vermogen te hoog, dan heb je geen recht op deze toeslagen.
De vermindering ter voorkoming van dubbele belasting verandert dit niet. Die vermindering heeft betrekking op de inkomstenbelasting. Voor toeslagen blijft de buitenlandse woning onderdeel van je vermogen.
Het is daardoor mogelijk dat:
- je geen Nederlandse box 3-belasting betaalt over de buitenlandse woning;
- maar de waarde van de woning er wel voor zorgt dat je geen recht hebt op een toeslag.
Ik kan bij het verwerken van de aangifte ook beoordelen of de buitenlandse woning gevolgen heeft voor je toeslagen.
Buitenlandse woning niet eerder aangegeven
Heb je de woning in eerdere belastingaangiften niet opgegeven? Dan beoordeel ik welke aangiften nog moeten of kunnen worden gecorrigeerd.
Daarbij kijk ik onder meer naar:
- het jaar waarin je de woning hebt gekocht, geërfd of gekregen;
- de waarde van de woning in de betreffende jaren;
- jouw eigendomspercentage;
- een eventuele hypotheek;
- de manier waarop de woning werd gebruikt;
- eventueel de ontvangen huur;
- je overige vermogen;
- de status van eerdere belastingaanslagen.
Alleen de woning alsnog toevoegen is niet altijd voldoende. Ook de schuld en de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting moeten correct worden verwerkt.
Ik kijk daarom naar de volledige aangifte en niet alleen naar het bedrag van de woning.
Buitenlandse woning laten aangeven
Wil je zeker weten dat je buitenlandse woning volledig en correct in je Nederlandse belastingaangifte wordt verwerkt?
Ik help je met het verwerken van de woning in box 3 door:
- het onderbouwen van de waarde;
- het aangeven van jouw eigendomspercentage;
- het verwerken van een bijbehorende hypotheek;
- het vergelijken van fictief en werkelijk rendement;
- de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting;
- het beoordelen van de gevolgen voor toeslagen;
- het corrigeren van eerdere belastingaangiften.
Zo is je buitenlandse woning netjes aangegeven en wordt de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting goed verwerkt.
Bekijk de video
In deze video leg ik uit welke fouten regelmatig worden gemaakt bij het aangeven van een buitenlandse woning en waarom het belangrijk is de woning correct in de Nederlandse belastingaangifte op te nemen: