Hypotheekrenteaftrek kun je laten verwerken in je jaarlijkse aangifte of, voor een verwachte teruggave tijdens het jaar, in een voorlopige aanslag. Ik kan beide voor je verzorgen. Eerst beoordeel ik hoeveel rente werkelijk aftrekbaar is. Het bedrag op de jaaropgave van de bank is daarvoor een beginpunt, maar vertelt niet waarvoor je hebt geleend of wat er met een vorige woning is gebeurd.
Niet elke hypotheekschuld geeft recht op renteaftrek
De hoofdregel voor een nieuwe eigenwoninglening vanaf 2013: je gebruikt het geld voor aankoop, verbetering of onderhoud van je eigen huis en spreekt af de lening binnen maximaal 30 jaar ten minste annuïtair af te lossen. Lineair aflossen voldoet ook. Je moet die afspraken vervolgens nakomen. Bij annuïtair aflossen blijft je totale termijnbedrag gelijk zolang de rente niet verandert.
Een hypotheek kan verschillende leningdelen bevatten. Extra lenen voor een verbouwing is fiscaal iets anders dan extra lenen voor een auto. Dat de bank beide bedragen onder dezelfde hypotheek laat vallen, maakt de autorente niet aftrekbaar. Ook aflossing is geen aftrekpost.
Had je op 31 december 2012 al een eigenwoningschuld? Voor het deel dat onder het overgangsrecht valt, kan ook een aflossingsvrije lening nog recht geven op renteaftrek. Oversluiten begint de aftrektermijn niet opnieuw. Die bescherming geldt niet automatisch voor geld dat je extra leent.
Stel: je sluit in 2026 een oude aflossingsvrije eigenwoningschuld van € 200.000 over en leent € 50.000 bij voor een verbouwing. Voor de € 200.000 kan het oude recht blijven gelden. De nieuwe € 50.000 moet voor renteaftrek wel aan de huidige aflossingseisen voldoen. Maak je ook die verhoging aflossingsvrij, dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar, ook al zit alles in één hypotheek.
Bij een oude spaar- of beleggingshypotheek kijk ik daarnaast naar de gekoppelde verzekering of bankspaarrekening. Het betalen van rente en het opbouwen van geld voor de latere aflossing zijn fiscaal verschillende zaken: de premie of spaarinleg is geen hypotheekrenteaftrek. Bij oversluiten of beëindigen beoordeel ik ook de fiscale voorwaarden van die opbouw. Alleen het nieuwste hypotheekcontract lezen kan daardoor een verkeerd beeld geven.
Neem contact op. Ik help je graag met je hypotheekrenteaftrek en je aangifte.
Overwaarde houden kan een deel van de aftrek kosten
Stel dat je vorige woning na verkoopkosten en aflossing van de eigenwoningschuld € 80.000 overwaarde oplevert. Je koopt direct daarna een andere woning van € 400.000 en leent de hele koopsom, terwijl je de € 80.000 op je spaarrekening houdt. Zonder bijkomende kosten of andere bijzonderheden is door de bijleenregeling maximaal € 320.000 van die lening een eigenwoningschuld.
Bij 4% rente over een volledig jaar betaal je € 16.000 rente, maar is in dit voorbeeld € 12.800 aftrekbaar. De overige € 3.200 rente komt voor eigen rekening zonder hypotheekrenteaftrek. Dit verschil ontstaat door de besteding van de overwaarde, niet doordat de bank de lening anders noemt.
De fiscale overwaarde heet de eigenwoningreserve en vervalt in beginsel na drie jaar. Bij samen kopen, verschillende woningverledens of een scheiding wordt de beoordeling ingewikkelder. Dan onderzoek ik per persoon hoe de eerdere verkoop en financiering doorwerken. Een teruggave op basis van de volledige bankrente kan dan te hoog uitvallen.
Aftrek is iets anders dan het bedrag dat je terugkrijgt
Zelfs als alle rente aftrekbaar is, krijg je die niet volledig terug. De rente verlaagt je belastbare inkomen. Daartegenover staat onder meer het eigenwoningforfait, de bijtelling voor het bezit van je eigen huis.
Bij een WOZ-waarde van € 400.000 en een volledig jaar eigen bewoning bedraagt die bijtelling in 2026 € 1.400. Met € 12.000 aftrekbare rente en zonder andere woningposten is het saldo € 10.600 negatief. Dat verlaagt je inkomen in box 1 met € 10.600; het is geen teruggave van € 10.600.
Het uiteindelijke voordeel hangt af van je inkomen en belastingkortingen. Bij een hoog inkomen is het aftrektarief voor hypotheekrente en kosten in 2026 bovendien beperkt tot 37,56%. Heb je een fiscale partner, dan beoordeel ik ook de verdeling tussen jullie aangiften. De hoogste verdiener krijgt niet automatisch alle aftrek toegerekend.
Het aankoopjaar mag geen standaard voor volgend jaar worden
Bij aankoop zijn bijvoorbeeld hypotheekadvies, de hypotheekakte, een taxatie voor de lening en NHG-kosten aftrekbaar voor zover ze bij een kwalificerende eigenwoningschuld horen. Overdrachtsbelasting, de aankoopmakelaar en de leveringsakte zijn dat niet. Op één notarisafrekening kunnen beide soorten kosten staan. Ik splits die rekening en controleer in welk jaar de aftrek thuishoort.
De eenmalige aftrek kan de teruggave in het aankoopjaar flink verhogen. Neem je die kosten vervolgens opnieuw mee in de schatting voor het volgende jaar, dan kan de voorlopige teruggave te hoog worden. Ook extra aflossen of een lagere hypotheekrente kan aanleiding zijn om die schatting te verlagen.
Wil je het verwachte voordeel gedurende het jaar ontvangen? Dan kan ik je voorlopige aanslag aanvragen of aanpassen. Ik baseer die op je verwachte jaarinkomen en de aftrek die daarbij hoort. Het blijft een voorschot dat bij de definitieve belastingberekening wordt verrekend.
Je woning goed verwerkt in je aangifte
Je hoeft niet zelf uit te zoeken welk leningdeel onder welke regel valt. Bij aangifte inkomstenbelasting voor particulieren beoordeel ik je financiering, de woningkosten en de verdeling met je partner. Vertel bij je eerste bericht of je hebt gekocht, verkocht, verbouwd of overgesloten. Ik laat weten welke stukken nodig zijn, bespreek vooraf de kosten en verzorg de aangifte na jouw akkoord.